Kancelaria Adwokacka Sokalszczuk Pryca specjalizuje się w obsłudze prawnej pozyskiwania kapitału poprzez tokenizację nieruchomości. Dogłębna znajomość obowiązujących przepisów prawa oraz wieloletnie doświadczenie są gwarancją bezpieczeństwa prawnego całego procesu.
Inwestycje w nieruchomości to jedne z najlepszych i najbezpieczniejszych metod lokowania kapitału od stuleci. Częstym problemem firm deweloperskich pragnących pozyskać środki do realizacji inwestycji jest wysoki próg wejścia końcowych inwestorów. W przypadku tokenizacji nieruchomości, pojedynczy inwestor może być właścicielem inwestycji w tokeny odpowiadającej prawu właśności choćby jednego metra kwadratowego. Mechanizm tokenizacji radykalnie podnosi dostępność i atrakcyjność inwestycji, co przyczynia się do zwiększenia wpływów z emisji tokenów.
Tokenizacja to zmiana jakościowa na rynku nieruchomości
Choć na pierwszy rzut oka tokenizacja nieruchomości wydawać się może szczegółem technicznym, w rzeczywistości mamy do czynienia z różnicą jakościową, która według wielu ekspertów zmieni zasady działania rynku nieruchomości, szczególnie w zakresie prawa własności, sposobu pozyskiwania kapitału deweloperskiego oraz inwestowania w nieruchomości. Egalitarny charakter tokenizacji nieruchomości umożliwia masowe pozyskanie inwestorów przy wykorzystaniu cryptocrowdfundingu, na podobnych zasadach, jak ma to miejsce w niezwykle popularnym Kickstarterze.
Aby zrozumieć zasady rządzące tokenizacją oraz mechanizmy chroniące jej bezpieczeństwo, należy poznać instrumenty informatyczne będące podwalinami tej nowoczesnej technologii.
Rozproszona księga transakcji
Idea rozproszonej księgi transakcji (technologii rejestrów rozproszonych, distributed ledger technology – DLT) została opracowana w 2000 roku przez Stefana Konsta w celu umożliwienia dostępu do danych generowanych przez bankowość internetową, handel online. Głównym założeniem było oparcie bezpieczeństwa rejestru na istnieniu wielu niezależnych, ale synchronizowanych kopiach danych.
Jednym z rodzajów DLT jest blockchain, będący fundamentem opracowanej w 2008 roku koncepcji kryptowaluty Bitcoin, która rok później została uruchomiona jako publiczna sieć Bitcoin. W roku 2014, wraz z pojawieniem się technologii Ethereum, pojawiły się tzw. smart contracty, umożliwiające uruchamiania kodu programowego, smart contractami, eliminujące potrzebę istnienia pośredników, tym samym zmniejszające koszty operacyjne i ryzyko oszustw.
Technologia DLT jest ciągle rozwijana. W 2016 Linux Fundation w składzie 30 członków, w tym m. in. SWIFT, VMware, i IBM, rozpoczęła pracę nad uniwersalną platformą blockchain o nazwie Hyperledger.
Ponieważ baza danych transakcji zawartych w blockchain istnieje w wielu kopiach rozproszonych po całym świecie, ewentualna złośliwa zmiana jednej z nich nie wpływa na pozostałe. Dlatego właśnie przechowywanie danych oferuje bezpieczeństwo finansowe niemożliwe do osiągnięcia wcześniej, bez względu na rodzaj użytego zabezpieczenia.
Tokeny czyli żetony
Większość osób token utożsamia z kryptowalutami, podczas gdy w rzeczywistości to są dwa różne byty.
Tokenizacja ICO (Initial Coin Offerings)
W modelu ICO w zamian za finansowanie inwestor otrzymuje token, który może być związany z prawem do otrzymania np. dywidendy, licencji, prawa własności, prawa głosu lub też prawa do uczestnictwa w przyszłych dochodach emitenta. W praktyce tego typu projekty ograniczone są do startupów i często pełnią rolę cegiełki kupionej w celu bezinteresownego wsparcia czyjegoś projektu. Emisja i obrót ICO nie są regulowane prawnie ani rejestrowane przez rząd czy organizację oferujące ochronę inwestorów.
Tokenizacja STO (Security Token Offering)
STO to emisja tokenów zabezpieczonych jakimś konkretnym dobrem, które zostało stokenizowane, na przykład prawem własności lub udziału w jakimś przedsięwzięciu, firmie. Security tokens są odpowiednikami tradycyjnych akcji lub aktów własności.
Emisja STO musi spełniać określone standardy prawne, są produktami finansowymi podlegającymi tradycyjnym regulacjom. Emitent security token odpowiada za swoje działania, a inwestorzy są chronieni prawnie. Kupujący security token staje się udziałowcem lub akcjonariuszem danego przedsięwzięcia. Zgodnie z zapisami w umowie, inwestorowi należy się udział w zyskach firmy.
Co to jest tokenizacja?
Już sama technologia blockchain, dzięki swojej zdecentralizowanej bazie danych zapewnia wcześniej niespotykane bezpieczeństwo. Praktycznie niekopiowalny zasób informacji zawarty w ramach tej technologii chroni każdą informację przed ingerencją osób trzecich.
Zapis informacji w wielu miejscach jednocześnie umożliwia prowadzenie rozproszonych technologii księgowości. Takie rozwiązanie umożliwi stworzenie w pełni przejrzystego rejestru nieruchomości. Każdy ma dostęp do wszelkich danych związanych z zasobami, czyli w praktyce możemy np. sprawdzić jaka była historia danej nieruchomości.
Tokenizacja nieruchomości dzięki najnowszej technologii wprowadziła szereg rozwiązań, które przewyższą tradycyjne inwestowania za pośrednictwem tradycyjnych form. Przewagami jakie wprowadziła technologia blockchain to m.in. przyśpieszenie procesu pozyskiwania kapitału poprzez wyeliminowanie formalności przy zachowaniu pełnego zasobu informacji. Oszczędność kapitału poprzez eliminację pośredników czy kosztów związanych z aktem notarialnym oraz poprawa bezpieczeństwa poprzez decentralizację danych. Jednak największą korzyścią jest możliwość uczestnictwa w podziale zysków, nawet posiadając niewielką kwotę pieniędzy. Tokenizacja umożliwia każdemu zostanie inwestorem.
Tokenizacja prostej spółki akcyjnej
1 lipca 2021 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o zmianie ustawy – Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw umożliwiające rejestrację prostych spółek akcyjnych (PSA). Akcje prostej spółki akcyjnej w świetle art. 30036 §2 Kodeksu spółek handlowych nie mogą być wprowadzane do obrotu zorganizowanego w rozumieniu przepisów o obrocie instrumentami finansowymi, a w związku z tym, Prosta spółka akcyjna jest spółką niepubliczną. Oznacza to, że wyemitowane przez nią akcje w żadnym razie nie mogą być dopuszczone ani wprowadzane na giełdę, nie oznacza to jednak, że niemożliwe jest wyemitowanie tokenów inwestycyjnych opatych na prawach wynikających z akcji.
Emisja tokenów inwestycyjnych została przewidziana przez ustawodawcę w Art. 30031 Kdoeksu spółek handlowych, który stanowi, że rejestr akcjonariuszy prowadzi:
1. podmiot, który na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz.U. z 2020 r. poz. 89, 284, 288 i 568) jest uprawniony do prowadzenia rachunków papierów wartościowych;
2. notariusz prowadzący kancelarię notarialną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
Rejestr akcjonariuszy jest prowadzony w postaci elektronicznej, która może mieć formę rozproszonej i zdecentralizowanej bazy danych.
Jednocześnie w Prostej Spółce Akcyjnej (PSA) brak jest ograniczeń dotyczących sprzedaży udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, a wynikających z art. 174 § 6 KSH. Ponieważ Kodeks spółek handlowych nie przewiduje wyżej wymienionych ograniczeń, nie nakłada również sankcji opisanych w art. 589 KSH.
Analizując przepisy Kodeksu spółek handlowych dotyczących Prostej spółki akcyjnej przez pryzmat stanowiska UKNF ws wydawania i obrotu kryptowalutami z dnia 10 grudnia 2020 roku, a zatem wydanego na 7 miesięcy przed wejściem w życie przepisów dotyczących prostej spółki akcyjnej uznać należy, że akcje Prostej spółki akcyjnej, a zatem i tokeny nie mogą być zbywane w ramach rynku regulowanego (GPW) lub w ramach alternatywnego systemu obrotu (New Connect, Catalyst), z drugiej zaś strony jej akcje mogą zostać stokenizowane i zbywane w ramach emisji publicznej.
Tokenizacja nieruchomości w praktyce – centrum handlowe
Właściciel centrum handlowego decyduje się na pozyskanie kapitału poprzez emisję tokenów STO.
- Firma tokenizująca nieruchomość gromadzi wszystkie niezbędne zgody i uprawnienia do prowadzenia tego typu działalności.
- Centrum handlowe zostaje sprawdzone pod kątem stanu budynku, obciążeń finansowych i prawa własności.
- Następuje emisja security tokens posiadających zabezpieczanie w tej nieruchomości, czyli odpowiadających prawu własności do jej części, np. do 1 metra kwadratowego. Inwestorzy kupując tokeny danego centrum handlowego stają się właścicielami jego części.
- Zyski z wynajmu powierzchni centrum handlowego są wypłacane proporcjonalnie posiadaczom tokenów. Tokeny mogą podlegać obrotowi giełdowemu podobnie jak akcjami. Ich wartość będzie ulegać zmianie w zależności od wyników finansowych centrum handlowego.